李嘉誠撤資內(nèi)地 物業(yè)僅剩“21 個足球場”大小

　　近些年，李嘉誠旗下企業(yè)一方面不斷拋售中國內(nèi)地物業(yè)，一方面持續(xù)加大在英聯(lián)邦國家的投資力度和廣度。目前，一個鮮明的對比結(jié)果是，其在中國內(nèi)地和香港的產(chǎn)業(yè)，不是溢價便是增值；而受到英國脫歐公投結(jié)果影響，其在英投資策略雖不像外界傳言那樣失敗，其產(chǎn)業(yè)所遭遇的負(fù)面影響卻顯而易見。從未有過投資失手的李嘉誠，下一步將如何布局？第一財經(jīng)聯(lián)動內(nèi)地、香港和英國記者，制作了“李嘉誠產(chǎn)業(yè)觀察”專題，以饗讀者。

　　“決定一件事時，事先都會小心謹(jǐn)慎研究清楚，當(dāng)決定后，就勇往直前去做?！崩罴握\這句廣為人知的名言，在過去數(shù)十年里，已經(jīng)通過他在內(nèi)地的投資和套現(xiàn)得到良好驗證。

　　2016 年10 月26 日，李嘉誠旗下長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱“長地”，01113.HK）宣布以200 億元人民幣拋售上海世紀(jì)匯廣場。這是李嘉誠至今在內(nèi)地單筆出售金額最大的一個商業(yè)項目。最近幾年，他一改常態(tài)，不斷拋售內(nèi)地物業(yè)，這引發(fā)了各種猜測和關(guān)注。

　　2015 年，李嘉誠曾表示，“繼續(xù)看好中國經(jīng)濟(jì)”。但他此番舉措，愈加加重了人們對他的猜疑。隨著這個占地面積5 萬平方米項目的出售，如今，李嘉誠在內(nèi)地持有的投資性物業(yè)面積只剩下了15 萬平方米，僅相當(dāng)于21 個足球場大小。

　　年已耄耋的李嘉誠或者說他背后商業(yè)帝國的頭腦，意欲何為？

　　“內(nèi)地的地價已經(jīng)被搶得很高”

　　李嘉誠發(fā)力于內(nèi)地投資可以追溯到20多年前。

　　上世紀(jì)90 年代前后，當(dāng)不少外資撤出中國之時，李嘉誠選擇逆流而上。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院原副院長劉福垣在接受第一財經(jīng)1℃記者采訪時表示，李嘉誠是個會看經(jīng)濟(jì)形勢的政治家，“1989 年以后，在別人都跑的時候，他來了?！?/P>

　　1992 年，鄧小平登上了南下的火車，他通過南方談話釋放了一個重大信號：要保證改革開放繼續(xù)下去。對于外商來說，中國內(nèi)地將迎來一次空前的機(jī)會。從這時開始，李嘉誠以勇猛態(tài)勢進(jìn)軍內(nèi)地市場。

　　1993 年，和記黃埔有限公司（下稱“和記黃埔”）獲準(zhǔn)入股鹽田港，持有70%的股份，和鹽田港一起共同投入60 億元建設(shè)集裝箱碼頭。這是當(dāng)年內(nèi)地最大的外資引進(jìn)項目。同期，李嘉誠簽下了北京一大型城建工程項目，就是后來著名的東方廣場。東方廣場由此成為李嘉誠在內(nèi)地投資地產(chǎn)物業(yè)的標(biāo)志。據(jù)2013 年專訪李嘉誠的《南方周末》報道，這一年，李嘉誠內(nèi)地項目已經(jīng)占到了集團(tuán)資產(chǎn)的四分之一。

　　在過去數(shù)十年間，地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為李嘉誠在內(nèi)地獲取財富積累的主要來源。至2015 年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值高達(dá)1.222 萬億港元，成為香港第一大家族性財團(tuán)。而在上世紀(jì)70 年代上市之初，長江實業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱“長江實業(yè)”）市值僅1.57 億港元。

　　“長和系”是李嘉誠旗下上市公司所構(gòu)建的企業(yè)集團(tuán)的總稱，集團(tuán)核心為兩大上市旗艦――長江實業(yè)與和記黃埔?！伴L江系”分別包括長江實業(yè)（00001.HK）、長江基建集團(tuán)（01038.HK）與長江生命科技（00775.HK）；“和記系”則包括和記黃埔（00013.HK）、和記電訊（00215.HK）、和記港陸（00715.HK）和電能實業(yè)（00006.HK）。此外，長和系參股的港股公司還有TOM 集團(tuán)（02383.HK）。

　　2015 年1 月，長江實業(yè)、和記黃埔合并后分拆為長地與長江和記實業(yè)有限公司。當(dāng)年6 月3 日，長地在港交所掛牌上市，全數(shù)接手長江實業(yè)與和記黃埔的全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，總物業(yè)估值達(dá)到4201 億港元，由此成為香港地產(chǎn)商中的航母。

　　在長地估值達(dá)到4201 億港元的總物業(yè)中，香港物業(yè)組合估值約2690 億港元，占比高達(dá)64%；內(nèi)地達(dá)1380 億港元，占比32.9%；海外約130 億港元，占比3.1%。

　　長地2015 年年報顯示，該公司2015 年的營業(yè)額為587.93億港元，同比增長82%。物業(yè)銷售利潤為155.22億港元，香港、內(nèi)地及新加坡分別貢獻(xiàn)47.69億港元、100.93億港元和6.88億港元。

　　長地的銷售額還在增長。2015 年，該公司內(nèi)地物業(yè)銷售額為2014年的5.13倍。2015年內(nèi)地物業(yè)銷售294.05 億港元，而2014 年的數(shù)據(jù)顯示為57.31 億港元。同樣，長地2016 年中報顯示，公司上半年收入為275.6 億港元，與2015 年同期的190億港元收入相比，業(yè)績大幅上漲了45%。中報說，這是“內(nèi)地房地產(chǎn)市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現(xiàn)，帶動集團(tuán)在內(nèi)地銷售及收入”。

　　與此同時，根據(jù)長地2015 年年報，目前，長地?fù)碛屑s1360 萬平方米的可開發(fā)土地儲備（不包括農(nóng)地及已完成物業(yè)，但包括發(fā)展商于合作發(fā)展項目的權(quán)益），其中約70 萬平方米、1250 萬平方米及40 萬平方米分別位于香港、內(nèi)地及海外。

　　長地上述儲備土地有91%在內(nèi)地，且大部分在2005 年以前獲得。但自2013 年以后，“長和系”在內(nèi)地再沒拿過地了?！叭绻麅r格合理，公司也想買，”李嘉誠在2014 年的公司業(yè)績記者會上說，“但是內(nèi)地的地價已經(jīng)被搶得很高?！?/P>

　　他還會回來嗎？

　　長地持有的內(nèi)地投資物業(yè)已經(jīng)不多了。長地2015 年年報顯示，該公司目前持有約150 萬平方米的投資物業(yè)。其中，在香港持有約130 萬平方米，而在內(nèi)地僅剩20 萬平方米。

　　這130 萬平方米的投資物業(yè)是長地旗下四大業(yè)務(wù)板塊之一，其他三大板塊分別為發(fā)展物業(yè)、酒店及服務(wù)套房、于上市房地產(chǎn)投資信托的權(quán)益。其中，投資物業(yè)占比29% ，總估值高達(dá)1233.31 億港元，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業(yè)位于香港。

　　隨著5 萬平方米左右的上海世紀(jì)匯廣場的出售，長地目前在內(nèi)地僅有15 萬平方米投資物業(yè)，相當(dāng)于21 個足球場大小。

　　李嘉誠非常欣賞《左傳》中的這句警句：“居安思危，思則有備，有備無患?！辈还芾罴握\近年來陸續(xù)拋售內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)基于何種考慮，他從拋售的這些物業(yè)中卻獲利頗豐。

　　比如，此次出售的世紀(jì)匯廣場項目交易價格為200 億元人民幣，根據(jù)長地董事會預(yù)計，此次交易，集團(tuán)將獲得未經(jīng)審核得益約62.2 億港元（約人民幣54.3 億元）。

　　世紀(jì)匯廣場項目是長和系在2004 年拍下的。項目位于上海浦東新區(qū)濰坊路179 號，地處上海目前唯一四條地鐵線交匯的商業(yè)據(jù)點。

　　從2013 年8 月開始，李嘉誠就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn)，到了2014 年其更是加快了減持進(jìn)程。2013 年8 月，李嘉誠以26 億元出售從1997年入手的廣州西城都薈廣場項目，該項目位于荔灣區(qū)黃沙大道8 號，總建筑面積約8.8 萬平方米，位于地鐵1 號線及6 號線黃沙站上。

　　盡管西城都薈住宅部分直到2008 年樓市處于冰封時才開始出售，但出售價位卻高達(dá)1.5 萬元/平方米。到2011 年，最后一批住宅的售價已高達(dá)2.5 萬元/平方米，粗略測算，住宅部分為整個項目創(chuàng)收至少達(dá)20 億元。

　　2013 年10 月，李嘉誠家族以71.6 億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心。東方匯經(jīng)中心建筑面積超過11 萬平方米。

　　東方匯經(jīng)的售價是當(dāng)初拿地時價格的8 倍還多。根據(jù)當(dāng)時和記黃埔的公告，出售東方匯經(jīng)中心50%股權(quán)將凈賺18.4 億港元。

　　2014年4月，李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“盈科地產(chǎn)”，00432.HK）宣布，以72.01 億元出售北京盈科中心。根據(jù)盈科地產(chǎn)當(dāng)時估計，出售該項目稅前盈利26.46億元。

對于李嘉誠的上述動作，有人說，這是他看空中國房地產(chǎn)的表現(xiàn)，也有人說，這僅僅是他做出的短暫性選擇。劉福垣的觀點屬于后者。“他（李嘉誠）還會回來的。他現(xiàn)在是看哪里好就往哪里走，但這僅是短暫性的?！?/SPAN>